Schimmel im Altbau

Tritt in einem Mietobjekt Schimmel auf, so stellt sich die Frage, wer hierfür die Verantwortung trägt. Der Mieter beschwert sich bei dem Vermieter und verlangt Instandsetzung. Der Vermieter wirft dem Mieter vor, der Schimmel sei auf schlechtes Lüftungsverhalten zurückzuführen. Wer ist im Recht?

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter hat den Nachweis zu führen, dass die Schimmelbildung nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt. Ihm obliegt der Nachweis, dass er die Schäden nicht zu vertreten hat (vgl. BGH, Urt. v. 01.03.2000, Az. XII ZR 272/97, NZM 2005, 49). Was gilt aber etwa dann, wenn im Altbau nach Fensteraustausch Schimmel entsteht? Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Amtsgericht Nürtingen auseinanderzusetzen (AG Nürtingen, Urt. v. 09.06.2010, Az. 42 C 1905/09).

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Mieter hatten den Schimmelbefall in der Wohnung gemeldet und Schadensbeseitigung verlangt sowie die Vermutung geäußert, es gäbe einen Wasserschaden in der darüberliegenden Wohnung. Der vom Vermieter beauftragte Handwerker konnte keinen Schaden feststellen. Der vermieterseits beauftragte Sachverständige ermittelte, dass die Feuchtigkeitsschäden auf nutzungsbedingtes Verhalten zurückzuführen seien. Die Mieter beseitigten nach Aufforderung des Vermieters den Feuchtigkeitsschaden auf eigene Kosten. Der Vermieter klagte unter Anderem auf Schadensersatz in Höhe von 2.952,56 € für aufgewandte Handwerker- und Gutachterkosten.

Das Amtsgericht Nürtingen hat der Klage stattgegeben. Die Mieter haben die Schäden fahrlässig verursacht. Es sei allgemein bekannt, dass in älteren Gebäuden (hier 1960) nach Einbau moderner Fenster durch besonderes Heiz- und Lüftungsverhalten einer Schimmelbildung entgegengewirkt werden müsse. Durch den Einbau der Fenster werde die Grundlüftung unterbunden, weshalb ein erhöhtes Lüftungserfordernis bestehe. Auf diese Notwendigkeit müsse sich der Mieter bei einer entsprechenden Wohnung einstellen. Der Zustand der fehlenden Wärmedämmung und der nachträglich eingebauten modernen Fenster sei für die Mieter bei Vertragsschluss auch ersichtlich gewesen. Vermieterseits geschuldet werde nur der Standard des Baujahres. Der Vermieter habe durch das Gutachten den Nachweis geführt, dass die Schimmelbildung nicht aus seinem Verantwortungsbereich stamme. Die Mieter haben den Beweis, dass sie die Schäden nicht zu vertreten haben, nicht geführt. Hinzu komme eine ungewöhnlich hohe Anzahl von Pflanzen in der Wohnung sowie äußerst niedrige Heizwerte, die im Vergleich zu den anderen Mietern im Haus auffällig seien.

In der Praxis misslingt Vermietern oft der Beweis, dass ein Baumangel nicht vorliegt, wegen vorhandener Wärmebrücken. Insoweit handelt es sich bei dem Urteil des Amtsgerichts Nürtingen um einen Ausnahmefall. Im Ergebnis ist dem Amtsgericht Nürtingen zuzustimmen. Es stellt keinen Mangel der Mietwohnung dar, wenn wegen des Einbaus moderner Fenster im Altbau ein erhöhter Heiz- und Lüftungsbedarf und ein erhöhtes Risiko der Schimmelbildung besteht. Der Mieter muss sich auf den erhöhten Heiz- und Lüftungsbedarf einstellen.

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